Konut-Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz

Yıllardır çalışıyorsunuz kiralar günümüzde oldukça yüksek.Uzun süredir yaptığınız birikim ile artık başınızı sokacak bir ev almayı planlıyorsunuz. İlk Nelere dikkat edersiniz. Şimdiden duyar gibi oluyorum

1)Fiyatına

2)Kredi oranlarına

3)Semtine

4)Komşulara

Benim sıralamam şu şekilde olur 1-2-4-3 . Komşu diyip geçmeyin günümüz koşullarında komşuluk ölmüş deyimini tamda yaşayanlar var etrafımızda. Üst komşunuzun 4 çoocuğu var yaşları 7-9-12-15 ve günün her saati üstünüzde sanki deprem olurcasına gürültüler oluyor. Uykuya dalmak üzereyken bu seslerin olduğunu düşünsenize. Gerçekten korkunc bir deneyim. Yakın zamanda çocukluk arkadaşım necmi’nin 5 senedir devam edem bir mahkemesi var olayın oluş şeklinden sizlere biraz bahsedeyim. Necmi makina mühendisi evlenip kiradan kurtulmak için ev alma derdine düşer,Bostancı Kocayol caddesi’nde bir daire bulur ve birikimini yatırır üzerine bir miktar kredi çekip yeni evine kavusur hatta kavuşurlar. Gel zaman git zaman üst kattaki komşusunun 14 yaşındaki basketbol genc takımında oynayan oğlu yazları anne ve babasının evden gitmesini fırsat bilip arkadaşlarını toplar her akşam eve, müzik sesleri son ses ayak sesleri koşuşturmalar cabası. Necmi en son olarak dayanamayıp komşusunun numarasını alıp yüzyüze görüşmek ister . Ve görüştüklerinde komşusu bıçak çekip necmiyi yaralar. Necmi soluğu mahkemede alır ve hakkını aramaya başlar. 5 senedir devam eden mahkemeden sonuc komşu aleyhine çıkar. Fakat bu huzursuzluğu düşünebiliyormusunuz. Bir ev almışsınız her an alınıp satılabilecek bir bütcede olmayan rakamlarla. İş dönüşü adamla karşılaşcakmıyım yinemi kavga çıkacak huzursuzluk olacak psikolojisiyle o binada ne kadar huzurlu yaşayabilirsiniz. Bu yuzden bu hikayeyi anlatma gereği duydum konut alırken mümkün olduğunca komşu araştırmasıda yapmanızı öneriyorum. Ve mutlaka alacağınız evin lisanslı gayrimenkul eksperilerine gerçek değerini değerletin. Eminimki hiç birimiz paramızı çöpe atmak istemeyiz. Umarım Herkes Bir Gün İstediği Eve kavuşur temennisiyle sizlere mutlu günler diliyorum

Hakan Aytac

26.09.19 – Etiler

Deprem Bina Ekspertiz Raporu

Konutlarınızın güvenilirliği aileniz ve sizler için en önemli konudur. İstanbulda en düşün Zorunlu deprem sigortası 110 tl olarak güncellendi. Öte yandan konutlarınızın depreme dayanaklılığını öğrenmeniz gerekmektedir.daha önce konuşma gerçekleştiren İMO istanbul şube başkanı Nusret Suna istanbulda 10 milyon konutun depreme dayanıksız olduğunu vurguladı. Konutlarınızın Depreme dayanıklı olup olmadığını en kısa zamanda öğrenmelisiniz. Unutmayınızki deprem öldürmez tedbirsizlik öldürür.

Deprem Bina Ekspertiz Raporu

Deprem bina ekspertiz raporu ile Konutlarınızın güvenilirliği aileniz ve sizler için en önemli konudur. İstanbulda en düşük Zorunlu deprem sigortası 110 tl olarak güncellendi. Öte yandan konutlarınızın depreme dayanaklılığını öğrenmeniz gerekmektedir. Daha önce konuşma gerçekleştiren İMO istanbul şube başkanı Nusret Suna istanbulda 10 milyon konutun depreme dayanıksız olduğunu vurguladı. Konutlarınızın depreme dayanıklı olup olmadığını en kısa zamanda öğrenmelisiniz. Unutmayınız ki deprem öldürmez tedbirsizlik öldürür. Uzman danışmanlarımızla Türkiye’nin her yerine hizmet vermekteyiz. Lütfen bizimle iletişime geçiniz. 08508401542

deprem-bina-ekspertiz-raporu

Ofis – Dükkan – İş yeri Ekspertiz Raporu

Gayrimenkul değerleme; taşınmazların değerini tespit etmektedir. Değerleme tespiti yapılırken uluslararası kabul gören kurallar ve ilkeler esas alınmaktadır. Ekspertiz tanımını da değerleme için kullanılan bir diğer isimdir. Pek çok sektör gibi finans sektörü de değerleme yöntemine başvurmaktadır. Ofis, dükkan ve iş yeri ekspertiz raporu da bu sektörlerden bir tanesidir. Son yıllarda gerçek değer hedefiyle pek çok alanda değerleme şirketi ve uzmanlarına başvurulmaktadır. Verimli bir iş için ofisinizin konumu da oldukça önemlidir. Bu nedenle değerleme uzmanlarından yardım almanız sizin için önemli bir adım olacaktır.

Ofis – Dükkan – İş yeri Ekspertiz Raporu

Taşınmazlar arasında ticari niteliği olan yapılar arasında ofis, dükkan gibi işyerleri ilk akla gelenler arasında yer almaktadır. Bu alanlarda ekspertiz raporu talebi düşünüldüğünden daha fazladır. Mevcut olan pazarda büyük iş yerlerine kıyasla el değiştirme oranının daha fazla olması bu durumun en etkili sebeplerinden bir tanesidir. İş yerinin bulunduğu konum, etrafındaki yol durumu, bölgesi, ekonomik yapısı değerleme için önemli kriterler arasında yer almaktadır.

İş yeri değerleme raporunda; tapu ve imar bilgisi, konum ve koordinat detayları, ulaşım imkanları, bina yapısı, cinsi, inşaat yılı ve eskime oranı, olumlu ve olumsuz yanları ile bilgiler, değer tanımları, değere yaklaşım ile ilgili içerikler, gelir ve maliyet hesapları, değerin oluşumu, imar durumu, çevre, gayrimenkul içini ve dışını net gösteren fotoğrafları ile proje fotoğrafları, tapu kopyası ile ekspertizlerle ilgili olan detaylar bulunmaktadır. Gayrimenkul değerleme uzmanının ofis ve dükkan ekspertiz raporu için dikkat etmesi gerekenler ile konut değerlemesi raporuna göre farklılıklar göstermektedir.

Bu farklılıkları şunlardır;

  • Park alanı bulunan iş yerleri ve araç yoğunluğunun durumu
  • Yol durumu ve bölgede insan yoğunluğu
  • Ofis binasının bulunduğu konum, cephelerinin açık ve kapalı olma hali
  • Düz bir giriş ya da bina içinde olması
  • Büyük bir iş alanı çevresinde bulunması veya bir iş merkezi içerisinde olması
  • Etkili ve yoğun markaların etrafında olan bir ofisin müşteri potansiyeli
  • İmar planlarında oluşabilecek sorun ya da olumlu taraflar

Konut değerlemesi için geçerli olmayacak kriterler görüldüğü üzere ofis değerlemesi için oldukça önemli hale gelmektedir. Gayrimenkul değerlemesi uzun yıllar boyunca konut değerlemesi ile akla gelmiştir ancak son yıllarda ofis sektörü de değerleme uzmanlarından yararlanmaktadır. Özellikle merkezi iş alanlarının etrafında konumlandırılan ofis binaları, kira getirilerinin konutlara kıyaslandığında çok daha fazla olması sebebiyle çok farklı konseptlerde ofisler inşa edilmiş ve yatırım aracı olarak sektörler arasında ofisler popüler hale gelmiştir. Pek çok iş alanında ofislere ihtiyaç duyulması da bu alana yönelimi artırmıştır.

Ofis, dükkan gibi iş yeri Dükkan ekspertiz raporu işlemlerinde öncelikli olarak emsal karşılaştırma yöntemi akla gelmektedir. Ofis gibi ticari işletmeler orta seviye işletmeler olması sebebiyle kıyaslanabilme durumları çoğu zaman yüksek olup değerleme işlemlerinde öncelikli olarak emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır. Emsal karşılaştırma yöntemini diğer tüm yöntemlerden ayıran en önemli özelliklerden biri karşılaştırılabilir benzer nitelikteki taşınmazların satılık, kiralık veya işlem görmüş değerleri üzerinden analiz yapılmasına olanak sağlamasıdır. Bu analizler için piyasayı takip etmek ve gayrimenkul değerlemelerinin değişimlerini incelemek gerekmektedir.

Ekspertiz Raporunun Süresi Ne Kadar?

Bu raporun geçerlilik süresi konusunda kanunda belirli bir açıklama bulunmamaktadır. Ancak en fazla 1 yıl gibi bir süreden sonra rapor geçerliliğini yitirmektedir. Aynı zamanda değerleme sonrasında bir hata olduğuna inanılıyor ise dava açabilirsiniz. Herhangi bir şüpheli durum karşısında veya eksik sonrasında bir başka değerleme uzmanı tarafından işlem tekrar gerçekleştiriliyor. Bu nedenle ekspertiz işleminin güvenilir, tarafsız ve profesyonel şekilde yapılması oldukça önemlidir.

 

İstanbul Gayrimenkul Ekspertiz

Değerleme raporları son yıllarda bankalar tarafından kredi aşamalarında tercih edilen bir yöntem haline gelmiştir. Tabi aynı zamanda günden güne de bu alanlar gelişmektedir. Uluslararası kurallar ve ilkeler doğrultusunda taşınmazların değeri ekspertiz raporu ile tespit edilmektedir. Dünyanın her yerinde değerleme uzmanlığı da bu ilkelerin ilgi görmesi doğrultusunda yükselişe geçmiştir. İstanbul’da gayrimenkul değerlemenin ilgi gördüğü büyük şehirler arasında yer almaktadır. Kredi çekme durumunda değerleme yöntemi artık bankalar tarafından zorunlu kılınmaktadır. Bu nedenle günümüzde pek çok firma tarafından değerleme raporu verilmektedir. Ancak bu konuda özenli ve hassas olmak önemlidir.

Taşınmazlar üzerinde satış ve kiraya verme gibi işlemler uygulanacaksa ya da gayrimenkul teminatıyla çekilen vadeli krediler söz konusuysa gayrimenkul değerleme devreye girmektedir. Açık artırma, tasfiye satışları, şirket birleştirme operasyonlarında, devir ve ele geçirme durumlarında da gayrimenkullerin değer tespiti yapılır. Buna benzer daha pek çok durum söz konusu olduğunda gayrimenkul değerlemesi talep edilmektedir. Bu noktada değerleme işlemlerinin doğru, tarafsız ve objektif yollarla gerçekleştirilmesi ve güvenilir değerleme raporlarının hazırlanması büyük önem taşır.

İstanbul Gayrimenkul Ekspertiz

Gayrimenkul ekspertiz raporu bugün gerçek değer hedefiyle talep görmektedir. İlgili alanlarda tecrübeli ve lisans belgesine sahip bir ekibi olan firmalar tarafından değerleme raporları hazırlanmaktadır. Sarıyer, Aksaray, Kadıköy, Beşiktaş, Etiler, Beylikdüzü ve Bahçeşehir gibi taşınmazların ilgi gördüğü İstanbul’da kişilerin çoğunlukla değerleme yöntemini tercih ettiği alanlar şunlardır;

  1. Miras paylaşımı yoğun olarak değerleme için talep oluşturulan alanlardan ilkidir.
  2. Şirket değerlemesi içinde gayrimenkul değerleme uzmanlarına ihtiyaç duyulmaktadır.
  3. Boşanma davalarında ve mal paylaşımda değerleme tercih edilen bir yöntemdir.
  4. Eskiye dönük değerin tespit edilmesi amacıyla İstanbul gayrimenkul ekspertiz raporu talep edilmektedir.
  5. Kentsel dönüşümde mal sahipleri mevcut ve yeniden yapılacak binadaki değerlerin tespit edilmesi amacıyla değerlemeye ihtiyaç duyulmaktadır.
  6. SGK ve Vergi Dairesi’ne teminat vermek amacıyla da bu yönteme başvurulmaktadır.
  7. Alım-satım aşamasında taşınmazların değer ve hukuki durum tespiti amacıyla da uzman kişilere ve değerleme yöntemine gidilmektedir.
  8. Sigorta işlemleri için de değerleme uzmanına ihtiyaç duyulmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları

Gayrimenkul değerleme, bağımsız ve tarafsız bir yaklaşımla uluslararası zeminde kabul edilmiş belli başlı kurallar kıstasıyla yapılmaktadır. Gayrimenkul Değerlemesine yönelik tüm dünyada üç yol izlenmektedir. Bunlar; maliyet yaklaşımı, emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımıdır. Bu üç yaklaşımı detaylı olarak sizinle paylaşırsak;

1.Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi): Değerleme talep edilen gayrimenkul için piyasada bulunan ve işlem gören benzeri taşınmazlar ile kıyaslanması sonucunda değerinin belirlenmesidir.

2.Maliyet Yaklaşımı: Piyasadaki bir alıcının değerlemesi yapılan taşınmaza ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla olsun maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yıpranmışlığı ve demodeliği göz önünde bulundurularak bu maliyetten amortisman maliyeti düşülerek değere ulaşılmaktadır.

3.Gelir Yaklaşımı: Taşınmazın değeri, taşınmaz tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Ekspertiz Raporu Süresi Ne Kadar?

Bir diğer adıyla gayrimenkul değerleme raporu için belirlenen süre 6 ay ve 1 yıl olmaktadır. En fazla 1 yıl geçerliliği devam etmektedir. Ve bu raporlarda herhangi bir şüpheli durum olduğunda dava açabilir aynı raporu başka bir değerleme uzmanına gösterebilme şansı elde edebilirsiniz.

 

Gayrimenkul Değerleme Sınavı

Gayrimenkul Değerleme, yürürlükte olan mevzuata göre resmi, özel, tüzel kişi, kuruluşlara ait olan gayrimenkullerin ve taşınmazların belirlenen metodlarla kurallar sınırlarında değerleme işlemlerinin yapılarak sonucunda bu değerlendirme sonucunda raporların hazırlanmasıdır. Gayrimenkul değerleme için ekspertiz ismi de oldukça çok kullanılmaktadır. Finans sektöründe son dönemlere bakıldığında sektörün sıklıkla başvurduğu değerleme yöntemlerinden biridir. Günlük hayatta ise konut kredisi çekme aşamasında bu değerleme yöntemi karşımıza çıkmaktadır.

2000’li yıllardan sonra ülkemizde makine, gemi, şirket ve marka için gayrimenkul değerleme yöntemi sıklıkla kullanılmaya başlandı. Sık kullanılmasının nedenlerin başında taşınmazları için gerçek değer istemesidir. Dolayısıyla Sermaye Piyasası, yatırımcıyı koruma görevi nedeniyle; değerleme mesleğinin oluşumuna yönelmiştir. Ve bu mesleğin gelişmesi için öncülük etmeye devam etmektedir. Değerleme işlemi sayesinde şeffaf ticari aktivite ve profesyonellik ön plana çıkmaktadır. Ekspertiz olarak da adlandırılan bu işlem eğitimini tamamlamış lisanslı uzmanlar tarafınca yapılmaktadır. Değerleme uzmanlığı her geçen sene de gözde meslek haline gelmeye devam etmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Nasıl İlerler?

Kısaca özetlemek gerekirse; Konut Ekspertiz tarafsız kişiler aracılığı ile uluslararası standartlarda belirlenen adım ve kuralları doğrultusunda değer belirleme işlemi denilebilir. Değerleme süreci talep oluşturulan gayrimenkule ait bilgilerin uzmanlara iletilmesi ile başlamaktadır. Devamında ise süreç adım adım ilerlemektedir.

1. İlk olarak gerçekleşecek olan değerleme işlemine ilişkin tarafların, kapsamın, koşulların ve değerleme hizmet bedelinin belirlendiği sözleşmenin taraflarca imzalanması.

2. İmzalanan sözleşme sonrasında değerleme işleminin lisanslı değerleme uzmanına iletilmektedir.

3. Değerleme işlemi yapılması istenen taşınmazın resmi kurumlarda bulunan kayıtları için araştırma yapılmalıdır.

4. Değerlemenin gerçek bulgulara dayanması amacıyla taşınmazın yerinde incelemeler yapılır ve bilgiler toplanır.

5.Ulusal Mevzuat ve/veya Uluslararası Değerleme Standartlarınca belirlenen kuralların yönlendirmesi ile değerleme raporunun tanzim edilmektedir.

6. Tüm bu adımlar sonucunda oluşan rapor, talep sahibine iletilir. Bu süreç içerisinde uzman kişinin tarafsız, bağımsız ve şeffaf gözlem yapması gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Sınavı Hakkında

Gayrimenkul değerleme sınavı, yıl içinde belirli periyotlar halinde iki kez yapılmaktadır. Bu sektörde çalışmak isteyenler, öncesinde Gayrimenkul Değerleme Lisansı alması gerekmektedir. YÖK tarafından kabul edilmiş bir 4 yıllık bir üniversitenin istenen bölümlerinden mezun olmanız gerekmektedir. Bu bölümler arasında mimarlık, inşaat mühendisliği, şehir planlama, harita ve kadastro, işletme ve son olarak ekonomi bölümleri vardır. İstenen bir diğer şart ise değerleme alanında en az 3 sene tecrübeli olmanızdır. Tüm şartlarda uyduğunuz takdirde sınava girebilirsiniz. Geriye kalan ise sınavlarda gereken başarıyı elde etmek olacaktır. Başarılı olup belgenizi aldıktan sonra değerleme uzmanı olarak çalışmaya başlayabilirsiniz.

Sınavlardan başarılı olmak için en az 50 ve ortalama 60 almanız gerekmektedir. Başarılı olduğunuz takdirde belgenizi almaya hak kazanabilirsiniz. Lisans alındıktan sonra ‘konut değerleme lisansı geçerli olan her alanda çalışabilirsiniz. Resmi gazetede yayınlanan 12 Ocak 2017 tarihindeki tebliğe göre 2018 yılından itibaren SPK lisansı olmayan değerleme uzmanlarının sahada çalışması engellenmiştir. Bu durum SPK değerleme lisansının önemini daha da artırmaktadır. Sınav tarihi gibi detaylı bilgileri ve gelişmeleri SPK resmi web sitesinden inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları

  • Gayrimenkul Değerleme Esasları
  • Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar
  • İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
  • Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı

Değerleme uzmanı olmaya karar verdikten sonra gireceğiniz bu sınavlarda ilk seferde başarılı olma şartı bulunmamaktadır. Başarısız olma durumunda sınav için tekrar başvurabilirsiniz.