Gemi Değerleme

Kira Ekspertiz Raporu

Bir villa ya da ev almak istiyorsanız öncelikle o evin değerini bilmeniz gerekmektedir aksi halde ödediğiniz para boşa gidebilir çünkü eğer evin değeri sizden çıkar maddi yükten daha az ise aradaki farkı boşuna harcamış olacaksınız.  Bu nedenden ötürü ev alırken ya da herhangi bir gayrimenkul alırken her zaman değeri ön planda tutmakta fayda bulunmaktadır. Bu değeri normal alıcılar bazen net olarak belirleyememektedir zira ekonomideki dalgalanmalar fiyatları bazen şişirmekte ya da aniden dibe çöktürebilmektedir. Bunun önüne geçebilmek için uzman kişilerden profesyonel destek almak şart olarak görülmektedir. Burada en iyi seçenek kira değer ekspertizi gibi bilirkişi desteği sağlayan firmalarla iletişim kurmak olacaktır. Büyük yatırımlar yaparken ufak meblağları gözden çıkarmak sizlere büyük katkı sağlayacaktır.  Bu katkıyı da şu şekilde açıklayabiliriz; 1 milyon Türk Lirası değerindeki bir eve 1 milyon iki yüz elli bin Türk Lirası ödediğiniz takdirde 250 bin Türk Lirası zarara girdiniz demektir ancak bu miktarın çok daha azını ekspertiz hizmeti için harcadığınız takdirde bu zarara girmemektesiniz.

Ekspertiz ile Evin Değerini Hesaplama

Almak istediğiniz ev artık belli ise fakat evin fiyatı size biraz yüksek gibi geliyorsa, gerçek değerinin o olup olmadığı mutlaka kontrol ettirmelisiniz. Değerinden fazla ödeme yapmanız durumunda satış sırasında ya o ev elinizde kalacaktır ya da düşük bir fiyattan satarak zarar etme durumunda kalacaksınızdır. Bu gibi sorunlarla karşı karşıya kalmamak adına profesyonel bir eksper danışmanlığı almanız şart olarak görülmektedir.  Burada iki farklı fiyat hesaplaması yöntemi bulunmaktadır;

İlginizi Çekebilir

Dükkan Ekspertiz Raporu Başlıklı Konumuz İlginizi Çekebilir

  1. Aylık Kira Gelirine Göre Yapılan Hesaplamalar
  2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Yapılan Hesaplamalar

Aylık Kira Bedeline Göre Kira Değer Ekspertizi

Kira bedeline göre evin el değiştirme değerinin belirlenmesi en basit yöntem olsa da en gerçekçi yöntemlerden birisidir.  Herhangi bir gayrimenkulün fiyatı, gayrimenkulün sahibine ilerleyen yıllarda kazandıracağı miktarın günümüzdeki piyasa değeri doğrultusunda hesaplanmasıyla belirlenmektedir. Konutun kira bedelini ise burada sahibine kazandırdığı para, kar olarak almak zorundayız. Önümüzdeki senelerdeki kira bedeli de az çok belirli değerler doğrultusunda belirlenmektedir. Bu noktada baktığınız zaman kira bedeli ne kadar yüksek ise o evin değeri de o kadar yükselecektir. Türkiye genelinde genelde evlerin bedelleri bir kiranın 214 ile çarpılması sonucunda bulunurken bu çarpım İstanbul için 212 olarak görülmektedir. Bu konu bize şunu göstermektedir ki alacağınız evi yatırım olarak gördüğünüz takdirde, evi aldıktan yaklaşık 18 sene sonra –ki burada evin sürekli kirada olduğunu düşünüyoruz- kendisini ancak amorti edebilmektedir. Enflasyonu işin içine kattığımız takdirde kiranızda bir artış olacak olsa da paranızı bankaya koyduğunuzda ada aynı artış gerçekleşeceğinden ötürü bu önemli bir faktör olarak görülememektedir. Yine de ülkemizde ev alıp kiraya vermek son derece risksiz bir yatırım olarak görülmektedir. Unutulmamalıdır ki evler kendini amorti ettiği takdirde hem satılabilmektedir hem de tükenen bir ürün olmadığından ötürü sürekli olarak elinizde bulunacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken asıl konu ise çok yüksek değerli evlerde buradaki çarpanlar oldukça yüksek seviyelere çıkabilmektedir. Yani bir aylık kirayı 212 değil de 300 ile çarpabilmektesiniz. Bu şekilde olan evler kendilerini 30 ile 40 yıl arasında ancak amorti etmektedir. Zira bu evlerdeki asıl konu, konutun kendisinin sürekli değerleniyor olmasıdır. Kiradan ziyade burada da bir kar durumu söz konusu olduğundan ötürü sadece hesaplamaları kira üzerinden değil, arazi üzerinden de yapmak durumundasınız.Bilirkişi Raporlarınız için lütfen biziimle iletişime geçin..

 

Barkod Sistemleri

Otel Ekspertiz Raporu

Otel ekspertizinde sadece bina ya da arsa bir değer ölçüsü olarak kabul edilmemektedir. Otel içerisinde pek çok ekipman, kira getirisi olan dükkan (kuaför, araç kiralama hizmetleri, kuyumcu, bakkal vs.)  ve personel bulunmaktadır.  Otelin değerini belirleyen unsurlar bunlardır ve bunların yanında doluluk oranı ve kapasitesi gibi etkenler de söz konusu olmaktadır.

Otel Ekspertizi Nedir?

Otellerin ticari ve gayrimenkul değerlerinin birleşiminin hesaplandığı yönteme otel ekspertiz işlemi denmektedir. Otel değerlendirme işlemi; otel kiralamaları, otel alım satım işlemleri, otel kredi kullanımlarında ipotek işlemi, teknik ekipman tespiti, karlılık incelemesi ve acente sözleşmeleri sırasında kullanılmaktadır. Otel ve pansiyon ekspertiz işlemleri, bir işletme olduğundan ötürü sıradan gayrimenkul değerlendirme işleminden biraz daha farklıdır.

İlginizi Çekebilir

Konut Ekspertiz Raporu Başlıklı Konumuz İlginizi Çekebilir

Otel Ekspertiz Yöntemleri

Otel ekspertiz işlemleri yapılırken genelde belirli başlı teknikler kullanılmaktadır. Bu tekniklerden bahsetmek gerekirse; satış karşılaştırma yöntemi (emsal yöntemi), maliyet yöntemi ve gelir yöntemi olarak bilinmektedir. Yerine koyma maliyetini temel alan maliyet yaklaşımı ile elde edilen değerin, konaklama tesislerinin gerçek değerini yansıtması imkansıza yakındır. Maliyet yaklaşımı daha çok binanın yapım aşamasındaki maliyetlerini temel aldığından ötürü gelir gider tablolarını göz ardı etmektedir. Eğer otel yeni kurulduysa maliyet yaklaşımı değerlendirmesi burada hesaplama yapabilmek için gayet uygun bir seçenek olabilir zira henüz müşteri portföyü oluşmamıştır ancak aksi durumda kesinlikle bu yaklaşımdan uzak durulmalıdır.  Bunların yanı sıra bir tesisim maliyet değeri ile o tesise benzer tesislerin piyasadaki satış fiyatı arasındaki fark, gelir fizibilitesi ve karlılık oranı gibi durumların incelenmesi buradaki yatırımcılar için yol gösterici olabilecektir. Tapu Ekspertiz Raporu

Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile Otel Ekspertiz

Gelir yaklaşımı, otelin gelir yaratma potansiyeli ile değeri arasındaki ilişkiyi inceleyerek otele bir piyasa değeri oluşturan yöntem olarak özetlenebilmektedir.  Bu teknik ile tesisin gelecekteki net nakit akışını ve beklenen karlılık düzeyini hesaba katarak otele bir değer biçilmektedir. Otelin değerini belirleyen ana unsur bu noktada otelin gelecekteki değeri olmaktadır ve hizmet sağlayan bir işletme için bu teknik gayet uygun bir yöntemdir. İlk olarak gelişmiş yöntemler kullanarak otelin gelecekteki net müşteri potansiyelini ve bu doğrultudaki geliri belirlenmelidir. Net nakit akışı, gelirlerden faiz giderleri, işletme giderleri ve amortisman çıkarıldıktan sonra bulunabilmektedir.

Gelir yaklaşımı kullanılarak yapılan otel ekspertiz hizmetinde, değerleyicin farklı tahminlerde bulunmaları ve gerek yıllık nakit akışı tahminlerinde diğer giderleri de doğru bir şekilde hesaplamaları gerekmektedir. Burada objektif bir yaklaşım söz konusu olmadığı takdirde çok daha farklı bir değer ortaya çıkacaktır. Bunun sonucu olarak satıcı ya da alıcıdan birisi illa ki mağdur durumuna düşecektir. Konaklama yatırımlarının çok uzun ömürlü olmaları, bunun yanı sıra esnek talep koşulları gelir yaklaşımı yöntemini kullanmayı oldukça güç bir hale getirmektedir. Bununla beraber konaklama üzerine kurulu işletmeler gelir getiren ve hizmet sunmaya yönelik faaliyetleri bulunan varlıklardan olduğundan ve farklı yönetim anlayışları ile farklı gelir getirisi durumları söz konusu olacağından ötürü burada spesifik bir hesap yapmak oldukça zor bir hal almaktadır.  Bu noktada yapılabilecek en doğru yöntem gelir değerlendirme yöntemi ile hesaplama sistemi olacaktır.

Otel Ekspertizi Fiyatları

Bir otel satın almak istiyorsanız çok yüksek miktarları gözden çıkarıyorsunuz demektir zira oteller cirosu en yüksek işletmelerden birisidir. Bu da otel fiyatlarının yükseklere çıkmasına olanak sağlamıştır. Burada eksper hizmeti alırken fiyattan ziyade size verilen hizmete odaklanmanız paranızın güvenliği, karlılığı açısından büyük önem taşımaktadır. Detaylı bir bilgi alışverişi ve fiyat teklifi için bize ulaşabilirsiniz.

 Yazılım Evi

Dükkan Ekspertizi

Dükkan ekspertizi genelde kredi kullanma sürecinde kullanıcıya bankalar tarafından zorunlu tutulan bir işlemdir. Dükkan almak için kredi başvurusunda bulunduğunuz zaman,  ne kadar kredi kullanabileceğinizi bu rapor doğrultusunda belirlemektedirler. Bu raporda belirtilen tutarın yaklaşık olarak yüzde 75 gibi bir tutarı size banka tarafından kredi olarak sunulacaktır ve dükkân almanız daha kolay bir hale gelecektir. Örnek olarak 200 bin Türk Lirası tutarındaki bir dükkâna, banka 150 bin Türk Lirası kredi sağlayacaktır. Burada sadece aradaki 50 bin Türk Lirası olan tutarı kendi birikiminizden ödemeniz gerekmektedir.

Dükkan Ekspertiz Raporu Nasıl Edinilmektedir?

Dükkan eksperiz raporu, satın almayı hedeflediğiniz dükkanın yasal olarak gerçek el değiştirme değerini belirtmektedir. Ekspertiz hizmetini sağlayan kuruluşlar bu değerini belirlemek adına yaptığı çalışmalarda pek çok kriteri göz önüne almaktadır.  Burada dükkanın inşaatının tamamlanıp tamamlanmadığı, dükkanın kaç metre ve kaç katlı olduğu, dükkanın inşaatı tamamlandıysa dükkanın yaşının kaç olduğu, dükkanın yapım maliyetleri ve şerefiye payı gibi pek çok kriteri göz önüne almaktadırlar.  Burada incelenen bütün kriterleri kendi özel formülleri doğrultusunda birleştirmekte ve bu sonuca yönelik bir hesaplama gerçekleştirerek evin gerçek değerini size sunmaktadırlar.  Burada size sunulan bedel dükkanın asıl satıldığı bedelden yüksek ya da alçak olabilmektedir. Kişilerin kendi dükkanlarına biçtiği pahadan çok daha farklı olarak somut kriterler doğrultusunda hesaplanmaktadır. Bu noktada rayiç bedelleri yada kişiler için işletmelerin manevini değerlerini yansıtmama durumu söz konusu olabilmektedir. Gerekli bilgileri toplamanın akabinde tapu ve kadastro müdürlüklerine gidilmektedir, burada dükkan üzerinde herhangi bir ipotek, hukuki bir karar ya da irtifak hakkı söz konusu mu değil mi ona bakılmaktadır. Bu durumda kişiye kredi kullandırmak doğru olacak mıdır? Banka bu işlemden zararlı çıkabilir mi? Gibi konuları ele aldıktan sonra eğer bir sorun görünmüyorsa buradan belediyeye geçiş sağlanmaktadır. Belediyede ise dükkanın projesi başta olmak üzere pek çok kaydı inceleme altına almaktadırlar.  Özellikle dükkanın projesiyle, yapıldığı yerin ne kadar uyuştuğu gibi konuları çok büyük bir titizlikle incelemektedirler.

İlginizi Çekebilir

Konut Ekspertiz Raporu Başlıklı Konumuz İlginizi Çekebilir

Dükkan Ekspertizinin Önemi Nedir?

Dükkan Ekspertizi raporu sadece dükkanın piyasadaki güncel el değiştirme tutarını öğrenmek adına değil, bütün detaylarını tek bir rapor üzerinden görebilmek adına yapılmaktadır. Dükkan ekspertizi işlemi sayesinde dükkanın güncel piyasa değerini öğrenmenin yanı sıra bilmeniz gereken pek çok şeyi de yine bu işlem sayesinde kolay bir biçimde öğrenme şansına sahip olacaksınız. Dükkana ait projenin imar durumunu ve terk durumumu belediye başlığı altından inceleme şansına sahip olacaksınız. Bu sayede dükkanın yapıldığı arazinin projedeki araziye uygun olup olmadığı gibi ilerde size sorun çıkarma ihtimali olan her detayı çok kolay bir şekilde öğrenebileceksiniz. Belediyede gerçekleştirilen analizler ve bilgi edinmeler sonucunda ilerde yıkım olma ihtimali gibi paranızın boşa gideceği her türlü sonuca karşı önceden hazırlıklı olabilmektesiniz. Diğer önemli kısım ise tapu kısmındaki kayıtlar olarak görülebilmektedir.  Burada tapuya ve hukuki kararlara ait bölümler bulunmaktadır. Bu bilgilerin tamamı sizlere doğru yatırım yapmak için büyük bir avantaj sağlayacaktır.  Bahsi geçen konulardan da anlaşılacağı üzere dükkan ekspertizi sadece mali kayıtları kontrol edebilmek, piyasa analizi yapabilmek için yapılmamaktadır. Aynı zamanda yatırımın geleceğini, büyük bir zarara uğratma durumunun olup olmayacağını görmek için de yapılmaktadır. Tıpkı arabalar için yapılan ekspertiz işlemi gibidir ancak ondan çok daha geniş kapsamlıdır. Zira sadece fiziksel incelemeleri değil hukuki ve şerhi incelemeleri de içinde barındırmaktadır.