Otel ekspertizinde sadece bina ya da arsa bir değer ölçüsü olarak kabul edilmemektedir. Otel içerisinde pek çok ekipman, kira getirisi olan dükkan (kuaför, araç kiralama hizmetleri, kuyumcu, bakkal vs.)  ve personel bulunmaktadır.  Otelin değerini belirleyen unsurlar bunlardır ve bunların yanında doluluk oranı ve kapasitesi gibi etkenler de söz konusu olmaktadır.

Otel Ekspertizi Nedir?

Otellerin ticari ve gayrimenkul değerlerinin birleşiminin hesaplandığı yönteme otel ekspertiz işlemi denmektedir. Otel değerlendirme işlemi; otel kiralamaları, otel alım satım işlemleri, otel kredi kullanımlarında ipotek işlemi, teknik ekipman tespiti, karlılık incelemesi ve acente sözleşmeleri sırasında kullanılmaktadır. Otel ve pansiyon ekspertiz işlemleri, bir işletme olduğundan ötürü sıradan gayrimenkul değerlendirme işleminden biraz daha farklıdır.

İlginizi Çekebilir

Konut Ekspertiz Raporu Başlıklı Konumuz İlginizi Çekebilir

Otel Ekspertiz Yöntemleri

Otel ekspertiz işlemleri yapılırken genelde belirli başlı teknikler kullanılmaktadır. Bu tekniklerden bahsetmek gerekirse; satış karşılaştırma yöntemi (emsal yöntemi), maliyet yöntemi ve gelir yöntemi olarak bilinmektedir. Yerine koyma maliyetini temel alan maliyet yaklaşımı ile elde edilen değerin, konaklama tesislerinin gerçek değerini yansıtması imkansıza yakındır. Maliyet yaklaşımı daha çok binanın yapım aşamasındaki maliyetlerini temel aldığından ötürü gelir gider tablolarını göz ardı etmektedir. Eğer otel yeni kurulduysa maliyet yaklaşımı değerlendirmesi burada hesaplama yapabilmek için gayet uygun bir seçenek olabilir zira henüz müşteri portföyü oluşmamıştır ancak aksi durumda kesinlikle bu yaklaşımdan uzak durulmalıdır.  Bunların yanı sıra bir tesisim maliyet değeri ile o tesise benzer tesislerin piyasadaki satış fiyatı arasındaki fark, gelir fizibilitesi ve karlılık oranı gibi durumların incelenmesi buradaki yatırımcılar için yol gösterici olabilecektir. Tapu Ekspertiz Raporu

Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile Otel Ekspertiz

Gelir yaklaşımı, otelin gelir yaratma potansiyeli ile değeri arasındaki ilişkiyi inceleyerek otele bir piyasa değeri oluşturan yöntem olarak özetlenebilmektedir.  Bu teknik ile tesisin gelecekteki net nakit akışını ve beklenen karlılık düzeyini hesaba katarak otele bir değer biçilmektedir. Otelin değerini belirleyen ana unsur bu noktada otelin gelecekteki değeri olmaktadır ve hizmet sağlayan bir işletme için bu teknik gayet uygun bir yöntemdir. İlk olarak gelişmiş yöntemler kullanarak otelin gelecekteki net müşteri potansiyelini ve bu doğrultudaki geliri belirlenmelidir. Net nakit akışı, gelirlerden faiz giderleri, işletme giderleri ve amortisman çıkarıldıktan sonra bulunabilmektedir.

Gelir yaklaşımı kullanılarak yapılan otel ekspertiz hizmetinde, değerleyicin farklı tahminlerde bulunmaları ve gerek yıllık nakit akışı tahminlerinde diğer giderleri de doğru bir şekilde hesaplamaları gerekmektedir. Burada objektif bir yaklaşım söz konusu olmadığı takdirde çok daha farklı bir değer ortaya çıkacaktır. Bunun sonucu olarak satıcı ya da alıcıdan birisi illa ki mağdur durumuna düşecektir. Konaklama yatırımlarının çok uzun ömürlü olmaları, bunun yanı sıra esnek talep koşulları gelir yaklaşımı yöntemini kullanmayı oldukça güç bir hale getirmektedir. Bununla beraber konaklama üzerine kurulu işletmeler gelir getiren ve hizmet sunmaya yönelik faaliyetleri bulunan varlıklardan olduğundan ve farklı yönetim anlayışları ile farklı gelir getirisi durumları söz konusu olacağından ötürü burada spesifik bir hesap yapmak oldukça zor bir hal almaktadır.  Bu noktada yapılabilecek en doğru yöntem gelir değerlendirme yöntemi ile hesaplama sistemi olacaktır.

Otel Ekspertizi Fiyatları

Bir otel satın almak istiyorsanız çok yüksek miktarları gözden çıkarıyorsunuz demektir zira oteller cirosu en yüksek işletmelerden birisidir. Bu da otel fiyatlarının yükseklere çıkmasına olanak sağlamıştır. Burada eksper hizmeti alırken fiyattan ziyade size verilen hizmete odaklanmanız paranızın güvenliği, karlılığı açısından büyük önem taşımaktadır. Detaylı bir bilgi alışverişi ve fiyat teklifi için bize ulaşabilirsiniz.

 Yazılım Evi

Bir önceki yazımız olan Tapu Satış Ekspertizi başlıklı makalemizde tapu değerleme, tapu ekpsertiz ve tapu ekspertiz raporu ve ekspertiz raporu hakkında bilgiler verilmektedir.

0 cevaplar

Cevapla

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir