Yazılar

Gayrimenkul Değerleme Ve Ekspertiz Raporu

Gayrimenkul değerleme raporu, tüzel bir kurum ya da özel bir şahsın talepte bulunması doğrultusunda talep olunan gayrimenkulün piyasaya değerinin uzman kişiler tarafından bütün detayları tek tek inceleyerek bulunmasına denmektedir. Bir taşınmazın değerini belirleyen pek çok faktör bulunmaktadır, bunlar; tapu takyidatları, imar durumu, taşınmazın bulunduğu bölgesinin değeri, taşınmazın yeri, taşınmazın konumu, kendi bölgesindeki taşınmazlardan farkları gibi pek çok detay olarak nitelendirilebilmektedir.

GAYRİMENKUL BİLİRKİŞİ RAPORU

Emlak sektöründe merak edilen sorulardan bir tanesi de, gayrimenkul bilirkişi raporu nasıl hazırlanmaktadır? Öncelikle, uzmanlık ya da bilirkişilik gereksiniminde bulunan birçok şahısın gereksinimleri. Hukukçulara, icra dairelerine, mahkemelere, özel şirketlere, şahıslara karşı görüş ve değerlendirme raporlarının hazırlanma kapsamında ele alınmalıdır. Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık şirketlerinin vereceği profesyonel desteğin sonucu olarak da yaşanabilecek uyuşmazlıklar ve zorlu konuların üstesinden gelinmesi kaçınılmaz olacaktır.

Gayrimenkul Bilirkişi Raporları Nereden Alınmaktadır?

Emlak kapsamında yer alan kira tespitleri, değer takdirleri, çeşitli uyuşmazlık ve davaların bilirkişi raporu ile çözüme ulaştığını belirtmeliyiz. Uzman raporu doğrultusunda hazırlanacak raporunuzu şirketimizin profesyonel desteği ile sağlayabileceğinizi de eklemeliyiz. Şirket bünyemizdeki uzmanlar ve referanslarımız dolayısıyla her müşterimize gayrimenkul bilirkişi raporları hazırlayarak tecrübeli, donanımlı ve alanında yetkin yaklaşımlarla hizmet vermekteyiz. Gayrimenkul bilirkişi raporları hazırlanırken çeşitli inceleme ve çalışma tekniklerinin bulunduğunu söyleyebiliriz. Her unsurun titiz bir araştırma sonrasında bilirkişi raporunun sonuçlanmasıyla teslim edildiğinin de altını çizmeliyiz. Peki, gayrimenkul bilirkişi raporlarının hazırlanmasındaki aşamalar nelerdir?

Gayrimenkul Bilirkişi Raporu Hazırlama Ve Aşamaları

Talebiniz sonrasında değerlendirme işlemlerinin başlayacağını ve deneyimli uzmanlarımızla birlikte bilirkişi raporunuzun tamamlanacağını söylemeliyiz. Gayrimenkul raporlarında göze çarpan evin çevresel faktörleri, bölge ve konumu. Parsel bilgileri, tapu sicilinde yer alan taşınmazın güncel bilgileri gibi birçok alt unsur yer almaktadır. Hazırlanma aşamasının resmi kurumlarla iç içe olması dolayısıyla müşterilerimizden rapor için gerekli noktaların talep edilmesi gerekmektedir.
Tapu ve belediye araştırmalarının yanı sıra her taşınmaz yerinde fotoğraflanmakta ve gerekli incelemeler sağlanmaktadır. Gayrimenkul bilirkişi raporunuzu hazırlarken müşteri ile kurulan iletişimin de kusursuz olması gerekmektedir. Bu süreç içerisinde yaşanabilecek herhangi bir aksaklığın maddi kayıplara yol açabilmesi dolayısı ile uzman gayrimenkul şirketlerinden hizmet almaya dikkat etmelisiniz. Raporların hazırlanma başlangıcında yer alan rapor takibi, planlama, kontrol ve değerleme uzmanlarının yanı sıra sorumlu değerleme uzmanları aşamaları da titiz bir şekilde işlemek zorundadır. Bilirkişi raporunuzun son aşamasında ise, muhasebe kontrolleri sonrası kayıt altına alınmış gayrimenkul bilirkişi raporlarınız objektif, güvenilir ve etik bir yaklaşımla tamamlanacağına emin olabilirsiniz.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2020 YILINA OLUMLU BAKIYOR

Gayrimenkul ve inşaat sektörü temsilcileri, 2019’da gerçekleşen toplam konut satış adedinin yıllık bazda sınırlı gerilemesine rağmen, konut kredi faizlerinin düşürülmesi ve iç piyasadaki olumlu gelişmelerin 2020 için büyük umut oluşturduğunu açıkladı.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 2019’daki toplam konut satış adedinin bir önceki yıla yakın seviyede gerçekleştiğini belirterek, yılın son 3 ayında konut kredi faizlerinin yüzde 0,79’a kadar gerilemesinin olumlu etkisiyle büyük bir ivme kazanan konut talebinin yılı 1 milyon 348 bin 729 adet satışla tamamladığını belirtti.

Faizlerin gerilemesine bağlı olarak ekonomi ve sektördeki güven endeksinin yükselmesinin, satışların temelini sağlamlaştırırken, bu yıl için büyük umut olduğunu dile getiren Durbakayım, “Geçtiğimiz yıl gerçekleşen satışların demografik yapısındaki olumsuz değişimlerin 2020’de normal seviyesine dönmesini bekliyoruz. Bu kapsamda, toplam satışlar içindeki ipotekli satış ve birinci el satış oranlarının yeniden yüzde 50-60 seviyelerine çıkmasını bekliyoruz.” dedi.

Durbakayım, bu hafta içinde TBMM’ye sunulan yeni imar yasasının, sektörde rafa kaldırılan projelerin tekrar gündeme gelmesine katkı sağlayacağını dile getirdi. 2020’de gündeme gelecek yeni projelerin, yatay mimariye uygun ve aşırıya kaçmayan sosyal donatılara sahip olacağı için beklenen fiyat artışlarının bir kısmını absorbe edeceğini düşünen Durbakayım, “Diğer taraftan toplam 45 bin 483 adede yükselerek yeni bir rekor kıran yabancı satışlarının da bu yıl yeni bir zirve yapacağını öngörüyoruz. Geçtiğimiz yıl Körfez ülkeleri ve Rusya vatandaşlarının yoğun talebine bu yıl Çinli vatandaşların da büyük katkı sağlayacağını söyleyebilirim.” ifadelerini kullandı.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcılar Derneği (Konutder) ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, konut satışlarında 2019’da yıllık bazda gerçekleşen azalışa rağmen son 4 yıllık ortalamaya çok yakın bir rakamla yılı tamamladıklarını söyledi.

“Aralık ayında kırılan rekorda yıl sonunda biten tapu harcı ve KDV indirimin de önemli bir payı olduğunu görüyoruz”

Hükümetin aldığı tedbirlerle, kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını indirmesiyle başlayan süreçte ertelenen konut talebinin canlandığını ve yeniden konut alımına geçildiğini belirten Elmas, “Aralık ayında kırılan rekorda yıl sonunda biten tapu harcı ve KDV indirimin de önemli bir payı olduğunu görüyoruz. Böylece yılın ilk yarısında yaşanan düşüşü ikinci yarıda telafi ettik ve çalışmalarımızın karşılığını aldık. Sektörümüzün yeniden moral bulmasıyla birlikte 2020’yi üretim ve istihdamın arttığı daha bereketli bir yıl olmasını temenni ediyoruz.” diye konuştu.

Elmas, konut kredisi ve TL mevduat faizlerindeki düşüşün ikinci el konut satışını göreceli olarak daha fazla artırdığına vurgu yaptı. Konut alıcılarını sıfır konuta yönlendirecek teşvik mekanizmalarına ihtiyaç olduğunu vurgulayan Elmas, bu çerçevede kamu bankalarının sıfır konutlar için kredi faizini düşürerek çok önemli bir adıma öncülük ettiğini söyledi.

Sıfır konutlar artık daha avantajlı

“Bu adım sıfır konutları avantajlı hale getirdi. Toplam satışların içinde sıfır konut satışının artması, inşaat sektörümüzün, sanayimizin, hizmet sektörümüzün ve dolayısıyla ülke ekonomimizin büyümesi ve istihdamın artması anlamına gelmektedir. Vatandaşlarımız sıfır konutlara yönlendirildikçe enerji verimliliği elde edilecek ve depremin yıkıcı etkisi büyük ölçüde azaltılmış olacak. Bu nedenle, 2019 sonunda biten harç ve KDV indirimi teşviklerinin birinci ele yönelik olarak uzatılmasını hükümetimizden talep ediyoruz.”

Elmas, 2019’da sınırlı sayıda yeni ruhsat alındığını, ruhsat alımlarındaki bu düşüşle ve stokların gün geçtikçe erimesiyle mevcut konutların değerinin artacağını, yeni konutların ortalama yüzde 40-50 arası daha pahalıya mal edileceğini dile getirdi. Vatandaşlara bu gelişmeler ışığında tavsiyede bulunan Elmas, “Bu süreçte konut alan vatandaşlarımız bu fiyat ve oranlarla kazançlı çıkacaklardır.” dedi.

Kaynak: https://www.gayrimenkuldunyasi.com/gayrimenkul-sektoru-2020-yilina-olumlu-bakiyor/

Konut Ekspertizinde Önemli Olan Nedir

Konut Ekspertizinde Önemli Olan Nedir

Ekspertiz Raporu, satın alınacak gayrimenkulün yaş, konum, metrekare gibi özelliklerine göre değerinin belirlendiği rapordur. Kısaca, gayrimenkulün piyasa değeridir. Bu değer biçme işlemini yapan lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarına, “konut eksperi” denir. Bu işlem, bağımsız kuruluşlar tarafından yapılmalıdır. Bankalar yasa gereği tarafsız gayrimenkul değerleme şirketleriyle anlaşır ve bu hizmeti satın alır. Eksperlerin banka elemanı olmadığını ve lisanslarının olması gerektiğini bilmekte fayda var.

Konut kredisi kullanarak, gayrimenkul sahibi olmak için öncelikle kredi almak istediğiniz bankaya başvuru yapmanız gerekir. Kredi başvurunuza onay verilmeden önce, bankanın belirlemiş olduğu kriterlere ne kadar uygun olduğunuz göz önünde bulundurulur. Ekspertiz raporu, bu etkenler içinde önemli bir rol oynar.

Bazı istisnai durumlar haricinde bankalar, belirlenen bu değerin %80’ine kadar kredi verir. Bu yüzden ekspertiz raporu bu sürecin en önemli yapı taşlarından biridir diyebiliriz.

Ev Değer Kriterleri

Ekspertiz raporunun ne demek olduğundan ve öneminden bahsettik. Peki, eksperler evlerin değerini neye göre belirler? Bu sorunun cevabını vermeye çalışalım.

Bir evin değeri belirlenirken dikkat edilmesi gereken etkenler; arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları olarak sıralanabilir.

Eksperler değerleme yaparken, binanın inşaat malzemesinden bulunduğu konuma kadar birçok kriteri göz önünde bulundurur. Değerleme işlemi tahmine dayalıdır ve bu işlem için birçok yöntem vardır. Ancak uluslararası 3 temel değerleme esası bulunur diyebiliriz. Bunlar emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımıdır.

1) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Benzer konutların piyasa değerleri dikkate alınarak değer takdirine dayanır. Eksper, benzer gayrimenkullerin konum, konfor, yaş gibi kriterlere göre emsalleriyle kıyaslayarak uyarlama yapar.

2) Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Gayrimenkul için ödenen miktarın, kira geliri ve masraf durumu dikkate alınarak ne kadar sürede geri döneceğini hesaplamaya dayalıdır. Türkiye genelinde ev değerleri, aylık kira bedelinin ortalama 214 ay ile çarpılmasıyla hesaplanırken, İstanbul için bu 212 aydır.

3) Maliyet Yaklaşımı

Mülkün aynısının veya aynı yararda başka bir mülkün inşaat maliyeti göz önünde bulundurulur. Bu yöntem genellikle yeni binalarda ve benzerine sık rastlanmayan binalarda geçerlidir.

Ev Değeri Belirlemede Kullanılan Diğer Özellikler

Temel değerleme esasları dışında, gayrimenkul değerlemede kullanılan özellikleri sıralayacak olursak:

  • İnşaat durumu (evin yüzde kaçının tam olduğu)
  • Gayrimenkulün metrekaresi, yaşı
  • Gayrimenkulün bulunduğu konum (il, ilçe, semt vs. )
  • Gayrimenkulün inşaat kalitesi (kullanılan malzemeler, işçilik)
  • Gayrimenkulün çevre özellikleri (yakın olan önemli merkezler, ulaşım kolaylığı )
  • Gayrimenkulün kaçıncı deprem kuşağında yer aldığı ve binanın dayanıklılığı
  • Teknik özellikler (su, elektrik, doğalgaz, telefon gibi altyapı durumları, ısıtma sistemi, güvenlik durumu vs. )

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Nedir ?

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Nedir?

Gayrimenkul değerleme uzmanı son yıllarda çok sıkça duyduğumuz ve oldukça yaygınlaşan bir meslektir. Bu meslek Gayrimenkul Değerleme şirketleri tarafından istihdamı sağladığı kişiler tarafından gerçekleştirilir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları bir taşınmazın yani konut, arsa, bina gibi varlıkların hak ve kazançlarını, maddi değerini sorgulayan değerlendiren kişilerdendir. Bu kişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı almak için belli özellikle sahip olmalı ve belli sınavlara girerek bu mesleğe adım atmış olmalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı yapmak isteyen kişilerin BDDK’nın sunmuş olduğu şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir. Öncelikle bu mesleği yapabilmek için SPK Lisanslama sınavlarından olan Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınavına girerek Uzmanlık unvanını hak etmiş olmanız gerekir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Ne Yapar ?

Gayrimenkul değerleme uzmanları bu işi yapan değerleme şirketlerinde çalışabildikleri gibi lisansları olduğu için birey olarak çalışma imkanına da sahip olabilirler. Lisansı olmayan kişilerin SPK gereğince bu görevi uzman olarak yapmaları imkansızdır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları örneğin bir ev satın alacağınız zaman alacağınız evin ederini ne kadar olduğunu raporlayan ve karar veren kişidir. Bu meslek sadece evler için geçerli değildir gayrimenkul adı altına giren arsa, bina, konut gibi geniş bir alanı kapsamaktadır. Diğer bir deyişle gayrimenkul değerleme uzmanı eksperlik yapmaktadır. Ama bu işi tüm profesyonelliğiyle ve tüm yönetmeliklere uygun olarak tüm ayrıntıları araştırılarak yapmaktadır. Bu mesleğin günümüzde oldukça rağbet gördüğünü söylemeliyiz. Öyle ki günümüzde oldukça gelişen gayrimenkul sektörü için bu alanda açık ve ihtiyaç oldukça fazladır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olmak isteyen kişiler öncelikle üniversitelerin 4 yıllık eğitim veren bölümlerinden mezun olarak diplomalarını almış olmaları gerekmektedir. Uzmanlık unvanını almak için aynı zamanda Gayrimenkul Değerleme konusunda en az bu pozisyonda 3 yıl tecrübe edinmiş olması gerekmektedir. Son olarak da kesinlikle Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemiş olduğu lisanslama sınavlarından olan Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınavına girmiş ve başarı göstermiş olması gerekmektedir.

Gayrimenkul değerleme lisansı Sınavına girmek için öncelikle sınav başvurusunda bulunulması gerekiyor. Sınava başvuru için Buradan girerek sınava kağıt üzerinde yada elektronik seçeneklerine karar vererek başvuru gerçekleştirilmesi gerekir. Sınav giriş şeklini seçtikten sonra Lisanslama sınavları arasından Gayrimenkul Değerleme Lisansını seçerek alt konuları tercih etmeniz gerekiyor. Daha sonra ödemenizi gerçekleştirerek sınav merkezi seçmeli ve başvurunuzu onaylamalısınız.

Gayrimenkul Değerleme Lisansı Alt Konuları Şunlardır;

  • Dar kapsamlı sermaye piyasası mevzuatı ve meslek kuralları
  • Gayrimenkul Değerleme Esasları
  • İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
  • Gayrimenkul Mevzuatı

Lisanslama sınavında bu konular bulunmaktadır. Bu konulardan sorulan her yüz sorudan 50 tanesini doğru cevaplamış olmanız gerekmektedir. Sınava başvuru sırasında ödeyeceğiniz tutar kağıt üstüne olan için 195 TL olup, elektronik sınav için her konu başına 70 TL ücreti vardır.

Konut-Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz

Yıllardır çalışıyorsunuz kiralar günümüzde oldukça yüksek.Uzun süredir yaptığınız birikim ile artık başınızı sokacak bir ev almayı planlıyorsunuz. İlk Nelere dikkat edersiniz. Şimdiden duyar gibi oluyorum

1)Fiyatına

2)Kredi oranlarına

3)Semtine

4)Komşulara

Benim sıralamam şu şekilde olur 1-2-4-3 . Komşu diyip geçmeyin günümüz koşullarında komşuluk ölmüş deyimini tamda yaşayanlar var etrafımızda. Üst komşunuzun 4 çoocuğu var yaşları 7-9-12-15 ve günün her saati üstünüzde sanki deprem olurcasına gürültüler oluyor. Uykuya dalmak üzereyken bu seslerin olduğunu düşünsenize. Gerçekten korkunc bir deneyim. Yakın zamanda çocukluk arkadaşım necmi’nin 5 senedir devam edem bir mahkemesi var olayın oluş şeklinden sizlere biraz bahsedeyim. Necmi makina mühendisi evlenip kiradan kurtulmak için ev alma derdine düşer,Bostancı Kocayol caddesi’nde bir daire bulur ve birikimini yatırır üzerine bir miktar kredi çekip yeni evine kavusur hatta kavuşurlar. Gel zaman git zaman üst kattaki komşusunun 14 yaşındaki basketbol genc takımında oynayan oğlu yazları anne ve babasının evden gitmesini fırsat bilip arkadaşlarını toplar her akşam eve, müzik sesleri son ses ayak sesleri koşuşturmalar cabası. Necmi en son olarak dayanamayıp komşusunun numarasını alıp yüzyüze görüşmek ister . Ve görüştüklerinde komşusu bıçak çekip necmiyi yaralar. Necmi soluğu mahkemede alır ve hakkını aramaya başlar. 5 senedir devam eden mahkemeden sonuc komşu aleyhine çıkar. Fakat bu huzursuzluğu düşünebiliyormusunuz. Bir ev almışsınız her an alınıp satılabilecek bir bütcede olmayan rakamlarla. İş dönüşü adamla karşılaşcakmıyım yinemi kavga çıkacak huzursuzluk olacak psikolojisiyle o binada ne kadar huzurlu yaşayabilirsiniz. Bu yuzden bu hikayeyi anlatma gereği duydum konut alırken mümkün olduğunca komşu araştırmasıda yapmanızı öneriyorum. Ve mutlaka alacağınız evin lisanslı gayrimenkul eksperilerine gerçek değerini değerletin. Eminimki hiç birimiz paramızı çöpe atmak istemeyiz. Umarım Herkes Bir Gün İstediği Eve kavuşur temennisiyle sizlere mutlu günler diliyorum

Hakan Aytac

26.09.19 – Etiler

Deprem Bina Ekspertiz Raporu

Konutlarınızın güvenilirliği aileniz ve sizler için en önemli konudur. İstanbulda en düşün Zorunlu deprem sigortası 110 tl olarak güncellendi. Öte yandan konutlarınızın depreme dayanaklılığını öğrenmeniz gerekmektedir.daha önce konuşma gerçekleştiren İMO istanbul şube başkanı Nusret Suna istanbulda 10 milyon konutun depreme dayanıksız olduğunu vurguladı. Konutlarınızın Depreme dayanıklı olup olmadığını en kısa zamanda öğrenmelisiniz. Unutmayınızki deprem öldürmez tedbirsizlik öldürür.